SQDR－2021－01002

双政办发〔2021〕9号

邵阳市双清区人民政府办公室

关于印发《双清区农村宅基地和集体建设

用地房地一体确权登记颁证操作实施细则》的

通　　　　　　　　知

各乡镇人民政府、街道办事处：

　　《双清区农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁证操作实施细则》已经区人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　邵阳市双清区人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　　2021年7日7日

双清区农村宅基地和集体建设用地房地
一体确权登记颁证操作实施细则

　　为了认真贯彻落实党中央、国务院关于“放管服”改革精神，坚持农业农村优先发展，实施乡村振兴战略，深化农村土地制度改革，规划农村宅基地和集体建设用地管理，加快推进农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作，切实解决本区农村宅基地管理中存在的历史遗留问题，根据省、市相关文件精神，结合本区实际，制定本操作实施细则。

　　一、登记原则

　　1．依法依规，实事求是；

　　2．房地一体，应登尽登；

　　3．简化程序，便民利民。

　　二、依法确认农村宅基地使用权主体

　　宅基地使用权应该按照《中华人民共和国土地管理法》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定及省级人民政府规定的面积标准，以宗地为单位依法确认给本农民集体成员。一个宗地内的房屋与土地只设定为一个不动产单元，对于正房与杂房分离的，应认定为一宗，登记为一个不动产单元（一处宅基地）。

　　1．农村宅基地使用权应依据用地批准书、买卖协议等确权登记到“户”。

　　2．非本集体经济组织的成员，因扶贫搬迁、地质灾害防治、移民安置等集中迁建，经本集体经济组织大多数成员同意并经有权机关批准的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

　　3．已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织成员的农民或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，按规定登记发证，并注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

　　4．非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，并注记“该权利人为非本集体经济组织成员”。

　　5．农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应确权登记。

　　6．农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。离婚、丧偶后继续在本村生产生活的，与其他村民享有同等的宅基地权益，对其取得的宅基地使用权应依法确权登记；返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地使用权应依法确权登记。

　　三、确权登记范围

　　（一）城市控规区域外

　　1．有合法有效老证的可以换发不动产登记证。

　　2．有合法手续的可以颁证。

　　3．没有合法手续在1990年4月1日前建的且符合“一户一宅”条件的老屋可以颁证。

　　4．未经批准但符合“一户一宅”条件的新建改建扩建可以颁证。

　　（二）城市控规区域内

　　1．有合法手续的可以颁证。

　　2．原有老屋集体土地使用权证，但未改变建筑结构未加层扩建的，可以换发不动产登记权证。

　　3．没有合法手续在1990年4月1日前建的且符合“一户一宅”条件的老屋可以颁证。

　　（三）有下列情形的不予确权登记发证

　　1．权属有争议的；

　　2．宅基地空闲两年以上或其地上房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；

　　3．本规定第二条规定以外的非农业户口居民、非本农民集体成员在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”的；

　　4．违法用地未经依法处理的；

　　5．农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设的；

　　6．因城乡建设用地增减挂钩试点、小城镇建设、迁村并镇和村民迁入新建住宅等原因，按规定已分配新楼房，应当拆除地上房屋的原有宅基地或应当交回的原有宅基地；

　　7．破坏生态红线、水源保护区及占用永久基本农田的违法建房的，公路两侧建筑控制区及法律法规规定的禁止区域内建房；

　　8．侵占现状以及规划确定的道路、消防通道、广场、公共绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志等公共设施、公共场所用地的。

　　9．城市控规区域内未经批准的改建、扩建、新建的。

　　10．法律法规规定的其他情形。

　　（四）超批准面积登记的不动产权证书记事栏注记

　　1．实测用地面积××平方米，准予登记面积××平方米，超占面积××平方米。

　　2．实测房屋面积××平方米，对于其中位于准予登记用地范围内房屋面积××平方米予以登记，超占土地上房屋面积××平方米。

　　3．实测房屋面积××平方米，准予登记面积××平方米，超层面积××平方米。

　　超批准面积只备注不予登记。超批准面积已经处理，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定做出处理。

　　（五）其它农村宅基地历史遗留问题，由乡镇（街道）根据具体情况个案研究，做出处理决定后，进行确权登记。

　　四、确权登记流程

　　（一）由乡镇（街道）负责宅基地使用权和房屋所有权的登记，并做好纸质档案的整理装订按月移交市不动产登记中心。

　　（二）市不动产登记中心负责档案管理。

　　（三）办理流程：

　　1．区人民政府发布总登记公告；

　　2．村（居、社区）组织权利人以村组为单位集中申请；权利人以组为单位集中到村委会填登记申请表，提交登记资料，申请登记。

　　3．乡镇（街道）进行批量受理、审核、发证。

　　（四）宅基地使用权及房屋所有权的首次登记，在记载于不动产登记簿前应在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。

　　公告期满无异议的，应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间，当事人对公告有异议的，应当在期限内以书面方式提出异议，并提供相关材料，按下列程序处理：

　　1．根据现有材料异议不成立的，及时记载于登记簿。

　　2．异议人有明确的权利主张，并提供了相应的证据材料的，应不予登记，告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。

　　五、登记申请材料

　　（一）首次登记应提交如下材料

　　1．不动产登记申请书；

　　2．申请人身份证明（户口簿、结婚证、家庭所有成员的身份证）；

　　3．人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定、人民法院生效的判决、裁定或者调解书等权属来源材料；

　　4．不动产权籍调查表（宅基地及地上房屋）、宗地图、房屋平面图等不动产界址面积材料。

　　（二）转移登记应提交材料

　　1．不动产登记申请书；

　　2．申请人身份证明（户口簿、结婚证、家庭所有成员的身份证）；

　　3．税费缴清证明；

　　4．宅基地转移登记审批表；

　　5．不动产权属证书；

　　6．宅基地使用权及房屋所有权转移的材料：

　　（1）依法继承的，申请人提交经公证的材料和生效的法律文书，申请人不提交公证的材料和生效的法律文书，则提供能够证明继承权利的相关材料，登记部门对拟登记不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日，公示无异议的，将申请登记事项记载于电子登记簿；

　　（2）分家析产的协议或者材料；

　　（3）集体经济组织内部互换房屋的，提交互换协议书。同时，还应提交互换双方为本集体经济组织成员的材料；

　　（4）因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的，提交人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书。

　　（三）宅基地使用权及房屋所有权注销登记申请材料

　　1．不动产登记申请书；

　　2．申请人身份证明（户口簿、结婚证、家庭所有成员的身份证）；

　　3．不动产权利证书；

　　4．宅基地使用权及房屋所有权消灭的材料。

　　（四）户主不在家还应该提交《授权委托书》

　　1．权利人可委托具有完全民事行为能力的家庭成员、亲戚朋友或村组干部，按要求填写好《授权委托书》，签字加盖手印，并由村（居）干部见证；

　　2．户主持身份证和按要求填写好的《授权委托书》并签字加盖手印后放胸前拍照，将照片以邮寄或微信方式发给受托人，受托人自行将照片洗印出来，并由村（居）干部见证。

　　3．具有完全民事行为能力的家庭成员、亲戚朋友代为填写好《授权委托书》，然后由两名以上村（居）干部共同见证同户主电话联系或短信确认。

　　六、违法建设行政处罚

　　（一）处罚范围

　　1．老屋原址改建，符合“一户一宅”条件且未扩建、未超过三层的，不作处罚。

　　2．1990年4月1日后未经批准新建、扩建、改建占用耕地符合“一户一宅”条件的，对违法用地处罚；超过三层的，还要对超层面积作处罚。

　　3．少批多占的要对多占违法用地进行处罚，对建筑超面积的也要作处罚。

　　4．城市控规区域内不准罚款确权颁证。

　　5．没有合法手续在1990年4月1日前建的且符合“一户一宅”条件的老屋不作处罚。

　　（二）违法建设行政处罚标准

　　1．土地行政处罚：1．少批多占处每平方米15元的罚款；2．占用集体建设用地或未利用土地的，处每平方米20元的罚款；3．未批先建占用永久基本农田的符合“一户一宅”条件的做永久基本农田补划，处每平方米30元的罚款。不符合“一户一宅”条件的做拆除处理。

　　2．规划行政处罚

　　（1）未按照乡村建设规划许可证进行建设的（超层或扩建）

　　a．尚可采取改正措施消除规划实施影响的，处建设工程造价的5%罚款。①不占基本农田；②不在控规范围内；③按正规设计图进行建设的；④有安全质量鉴定书的。（①框架55元/㎡；②砖混45元/㎡；③砖木32.5元/㎡）。

　　b．不得采取改正措施消除规划实施影响的，即：已批准（取得乡村建设规划许可证）而擅自挪位到控规范围，基本农田及不安全的地域由乡镇（街道）做拆除处置。

　　（2）未取得乡村建设规划许可证进行建设的

　　a．尚可采取改正措施消除规划实施影响的，处建设工程造价的10%罚款。①不占基本农田；②不在控规范围内；③按正规设计图进行建设的；④有安全质量鉴定书的。（①框架110元/㎡；②砖混90元/㎡；③砖木65元/㎡）

　　b．不得采取改正措施消除规划实施影响的，即：已批准（取得乡村建设规划许可证）而擅自挪位到控规范围，基本农田及不安全的地域由乡镇（街道）做拆除处置。

　　3．违法建房经依法处理到位后，按程序缴纳相关税费，相关审核手续，依法对审批使用面积予以确权登记。

　　4．农村宅基地颁证问题处理政策性强，涉及的行政执法事项较多、行政程序复杂。各单位要坚持依法行政，严格履行法定程序，公正执法，按照本《颁证》相关规定，区别认定违法行为类型，根据不同违法情形分类处理，严禁借确权登记发证之机将不符合条件的违法建房合法化。1990年4月1日到2020年1月1日止，对农村宅基地违法行为已作出行政处罚决定的，按照补办审批手续的条件由各乡镇（街道）审核审批。严禁出现不经法定程序直接收缴罚款、随意改变处理适用的范围和标准的现象。

　　七、责任追究

　　各乡镇（街道）要加大宣传力度，结合不动产统一登记制度，要组织开展形式多样的宣传活动，大力宣传农房一体确权登记颁证工作。依法依程序办理农房一体确权登记颁证，区人民政府督查室要加强督查督办，区纪委监委要加大对农房一体确权登记颁证的纪律检查，对确权登记工作开展滞后、工作失职、渎职、弄虚作假、滥用职权、违规违法确权登记颁证的，依法依纪对责任人进行问责处理及追究法律责任。

　邵阳市双清区人民政府办公室　　　　　　　　2021年7月7日印发